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    [ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱1050次

    買樓必知的法律常識:公寓是不是永久的?


    作者:盧慶波律師
    單位:廣東廣信君達律師事務所(東莞辦公室)
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    關鍵詞:民法典 買樓 商品房 永久 所有權

    前言:最近買樓賣樓十分火爆,親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題,專門制作“買樓必知的法律常識”特輯。本篇探討公寓樓是否永久的問題,以供參考。

    一、你買的公寓,實際上買了什么?所謂公寓就是指在商業性質的土地上建的住宅,所以你購買了公寓,實質上,購買了兩樣東西:住的那間屋所有權和那塊全體業主共有的商業性質的土地使用權。
    (一)公寓的所有權。可以明確地告訴你:公寓的所有權是“永久”的。之所以在永久上加上雙引號,是有原因的。如上一篇關于“住宅的所有權”一樣,其所有權是一模一樣的,同樣可以原版引用如下:所謂所有權就是永久屬于你的意思;所謂永久屬于你的,就是公寓一直不倒,就是你的。公寓倒了之后呢?不好意思,物已不存在,何謂所有權?有,那些磚頭及生銹的螺紋鋼是你的,到時問收廢品的師傅可以賣多少錢,可能幾百塊錢,又可能還要貼錢給人家拆運!這樣大家清醒了吧:哪幾百萬元最后是一堆貼錢的廢鐵石頭!
    凡物必有其壽命。公寓事實上究竟可以使用多久?其實與住宅是同一個指標,就是設計使用年限。你的公寓設計使用年限是多久?告訴你:與普通住宅一樣也是不超過50年!其依據是國家頒布的《住宅建筑規范》(GB50368-2005)第3.3.1的 規定:住宅的設計使用年限一般為50年。

    (二)公寓地下那塊共有的土地使用權。拿出你的房產證來看,同樣會顯示(舉例):你的公寓是100平方米,土地用使用面積是30000平方米。30000平方米不是你個人的,是全體業主共有的。大家請注意區別點:公寓土地的性質是商業類,而住宅的土地性質是居住類。這就一個天一個地了!商業類土地使用權的年限按國家規定是40年。這40年不是大事,更大的事在后面,第二點詳說。

    二、公寓最不值的重點是:公寓樓沒了,土地使用權也可能沒了。前面已經說了,公寓與普通住宅一樣:一般壽命是50年,算算100平方的樓200萬元(公寓樓通常比住宅樓便宜一些),分攤到每月3333元,算上每月利息(5‰)10000元,那每月就是13333元,在東莞可以租一幢200平方的豪華聯排別墅了,有必要住100平方的公寓?更可恨的是住滿50年后,你的土地使用權早就過期了。正是房也沒了,土地也沒了,真的是如歌一樣:一無所有。那么公寓究竟可否自動續期?第三點詳說。

    三、再次提醒:公寓是在商業類土地上建造的,其使用權不可以自動續期。與住宅不同,住宅建設用地使用權可以自動續期。請看民法典第三百五十九條規定。  
    關于住宅可以自動續期:《民法典》規定住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。

    關于非住宅的“潛臺詞”是不可以自動續期:《民法典》規定非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期,依照法律規定辦理。
    雖然法律沒有明確規定非住宅不可以自動續期,但是,你看一下前款“住宅”與后款“非住宅”的規定,就十分清楚“非住宅”是不可以自動續期的!

    四、買樓時慎重:看預售證,其土地的性質是什么?如果是商業性質的,且規定是40年的,那么就要考慮再考慮其價值了!
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