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    [ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱1039次

    買樓必知的法律常識:你買樓究竟買了什么?

    作者:盧慶波律師
    單位:廣東廣信君達律師事務所(東莞辦公室)
    原創文章,歡迎轉發朋友圈。如轉載于其他公眾號或媒體,請同時發郵件1054761821@qq.com告知。轉發或轉載時請原文整體(一字不漏)轉發,并注明作者及單位。謝謝!

    關鍵詞:民法典 買樓 商品房 一物一權 建筑物區分所有權

    前言:最近買樓賣樓十分火爆,親朋好友不斷來電咨詢。為更好地回答大家問題,專門制作“買樓必知的法律常識”特輯。大家都會說買樓,卻不知究竟買了什么回來?本文就是探討這個問題,以供參考。

    一、首先,了解一下獨棟住宅的所有權與商品房的所有權的區別。

    (一)獨棟住宅的所有權。獨棟住宅的所有權通常是一物一權。例如,我們農村的住宅,通常就是一個土地證,有的也辦有一個房產證,現在基本上都兩證合一,它們都有一個共同點:房與房之間都是獨立的產權證,互不干涉,十分清晰。這就是一物一權!
    (二)商品房的所有權。商品房的所有權卻是一物多權,且部分權利是共有的,在法律上叫“建筑物區分所有權”。何謂“建筑物區分所有權”?這個詞最早來源于日本民法,后來,中華民國時,民法專家引入國內。《民法典》第二百七十一條規定:建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。由以上規定可見,建筑物區分所有權包括如下三個方面的權利,這三方面權利是一個不可分離的整體。你買的商品房基本同時具備如下三個權利:
    (1)對專有部分的所有權。“專有部分”就是我們平時說“自己的家”。業主可以行使如下權利:對“自己的家”直接占有、使用、出租、出借,還可以用來抵押貸款或出售給他人。
    (2)對共有部分享有共有權。“共有部分”即“自己的家”以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線、小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分,業主享有:占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。
    (3)對共有部分享有共同管理的權利。業主有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會或選舉業主委員會進行管理。

    二、了解第一點后,大概清楚買樓賣樓,究竟買了什么賣了什么吧?
    (一)買樓,實際上就是買了 一個“建筑物區分所有權”。表面上買了一套房,即專有部分的所有權,實際上,還同時買了后面兩個不可分割的權利:一個是對共有部分享有共有權;另一個是對共有部分享有共同管理的權利。有人說,可否只要“自己的家”,其它我一切放棄?回答:不可以!這三個權利是如影隨形,永不分離!

    (二)賣樓,實際上就是賣了 “建筑物區分所有權”。表面上賣了一套房,即專有部分的所有權,實際上,還同時轉讓了后面兩個不可分割的權利:一個是對建筑區劃內的共有部分享有共有權;另一個是對共有部分享有共同管理的權利。
    這回明白了吧!

    三、買樓買回了權利的同時,也買回了義務,即業主享有“自己幸福之家”的同時,也必須履行相應的法定義務。如使用自己的住宅(即專有部分所有權)時,不得危及整幢建筑物的安全,不得損害相鄰業主的合法權益,例如,裝修自己房子時,不能破壞建筑物的主體結構;又如,不得在住宅里面存放易燃易爆等危險物品。對共有部分行使共有權時,要遵守法律法規的規定和業主大會通過的約定。還有,業主要依法認繳建筑物公共維修資金等。
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